UNPersonne n’a demandé trouver leur maison littéraire préférée n’a que l’embarras du choix : Pemberley, Brideshead, Blandings, le manoir de Jay Gatsby, pour n’en nommer que quelques-uns. Il en va de même pour les lieux de travail à la télévision : Los Pollos Hermanos, Dunder Mifflin et les bureaux chics de Waystar Royco, par exemple. Demandez à quelqu’un de proposer son unité de stockage fictive préférée et attendez-vous à un regard vide (les fans les plus ardents de Neal Stephenson se souviendront peut-être de celui où Hiro Protagonist vit dans « Snow Crash »).
Omniprésent et banal, le self-stockage résout un problème profondément américain : que faire de trop de choses. Un tas de pièces vides près d’une autoroute n’est pas la partie la plus sexy d’un portefeuille immobilier. Pourtant, peu d’actifs immobiliers ont récemment égalé leur performance (voir graphique).
Une des raisons est que plus de gens déménagent. (Ron Havner, ancien patron de Public Storage, la plus grande entreprise de stockage en libre-service, a déclaré que les gens recherchaient ses services pour «les quatre D»: décès, divorce, catastrophe et dislocation.) Au milieu de covid-19, toute personne vivant dans une maison ou appartement sans pièces de rechange a dû convertir un appartement existant en bureau à domicile ou en salle de sport. Cela signifiait nettoyer tout ce qui s’y trouvait. Beaucoup étaient réticents à jeter les choses, surtout au début quand personne ne savait combien de temps durerait l’auto-isolement. L’alternative était de le ranger dans le stockage. Au cours des trois dernières années, les taux d’occupation des self-stockages sont passés d’environ 90 % à 96 %. La demande a été particulièrement élevée en Floride, au Texas et dans la ceinture de soleil, où les gens ont afflué à la recherche de maisons plus grandes et de fermetures plus laxistes.
La forte demande, à son tour, a donné aux propriétaires un pouvoir de fixation des prix. Les augmentations de loyer sont passées d’environ 8 à 9 % tous les six mois avant la pandémie à 35 %, selon Spenser Allaway de Green Street, une société de conseil. Les gestionnaires d’installations peuvent s’en tirer parce que les clients ont tendance à être «collants»: ils peuvent faire le tour et choisir une installation en fonction du prix et de la proximité, mais une fois que leurs affaires sont à l’intérieur, ils prennent rarement la peine de les déplacer. Comme l’explique Stephanie Wright de l’Université de New York, « les individus ont tendance à penser, ‘Je vais garer mes affaires ici pendant un mois ou deux’, mais la durée moyenne de location dépasse un an. »
Les entreprises de stockage ont également adopté des logiciels de tarification dynamique. Connaître les tarifs du marché à la minute leur permet d’éviter de sous-facturer les clients. Cela va de pair avec l’efficacité opérationnelle du secteur (un petit personnel maintient les coûts de main-d’œuvre bas ; la préparation d’une unité pour un nouveau client nécessite un peu plus qu’un balayage rapide) et avec sa volonté de modernisation. Les installations intérieures climatisées deviennent la norme. « L’époque de l’ancien drive-up avec une clôture branlante et un Doberman pour un système de sécurité, ça ne va plus suffire », déclare Tim Garey de Cushman Wakefield, un cabinet de conseil immobilier.
Le dernier facteur à l’origine de la surperformance du self-stockage est l’offre limitée. Alors que la superficie disponible a augmenté de plus de 15 % de 2016 à 2019, les pénuries de main-d’œuvre, les coûts de construction élevés et les problèmes de la chaîne d’approvisionnement ont limité les nouvelles constructions au cours des dernières années. Cela peut changer à mesure que ces goulots d’étranglement s’atténuent. Même dans ce cas, l’activité de stockage en libre-service peut ralentir mais pas s’effondrer. Tant que les Américains continueront d’acheter des choses, ils continueront d’avoir besoin d’endroits où les mettre. ■
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